A avaliação de glebas urbanizáveis é um processo que exige acurácia na leitura das condições ambientais, sociais e econômicas, bem como habilidade na utilização de métodos avaliativos. Para essa finalidade, é relevante utilizar métodos preditivos que se embasam na avaliação da gleba por sua utilização eficiente e pela elaboração de projetos urbanísticos hipotéticos que estejam associados não somente à ideia de aproveitamento eficiente, mas também às condições mercadológicas locais, quando da impossibilidade de se utilizar de métodos comparativos diretos de mercado. Sobre o exposto, assinale a alternativa que apresenta o método que melhor se aplica às condições estabelecidas pelo enunciado.

Considere o seguinte conjunto de amostras de propriedades rurais que estão localizadas na mesma região geoeconômica.

AMOSTRA 1 – R$ 4.174,32/ha – VENDA
AMOSTRA 2 – R$ 3.833,20/ha – OFERTA
AMOSTRA 3 – R$ 3.655,13/ha – VENDA
AMOSTRA 4 – R$ 2.612,18/ha – OFERTA
AMOSTRA 5 – R$ 6.132,19/ha – OFERTA
AMOSTRA 6 – R$ 5.200,00/ha – OFERTA
AMOSTRA 7 – R$ 4.840,00/ha – OFERTA
AMOSTRA 8 – R$ 3.618,98/ha – VENDA
AMOSTRA 9 – R$ 4.900,00/ha – OFERTA
AMOSTRA 10 – R$ 5.350,10/ha – OFERTA

Levando-se em consideração que existem similaridades entre os fatores ligados à essas amostras e, ainda, levando-se em conta que o método aplicado para avaliação de imóveis rurais é o comparativo de dados de mercado, assinale a alternativa correta.

Considere a seguinte situação hipotética: Em um processo de avaliação de imóveis rurais, o perito constrói seu laudo majoritariamente com base em opiniões, e os valores por ele admitidos foram utilizados para o processo metodológico avaliatório. Considerando essa realidade, assinale a alternativa que apresenta a conclusão a ser tomada quanto ao laudo produzido nessas condições.

A avaliação de benfeitorias não reprodutivas deve ser executada por meio do método comparativo de dados de mercado. Sobre tal processo, analise as afirmações e assinale a alternativa correta.

I. O método comparativo de dados de mercado só apresenta eficácia quando na região geoeconômica de análise existirem benfeitorias não reprodutivas com similaridades em seu padrão construtivo, idade aparente e grau de depreciação.

II. A avaliação, para os casos nos quais a qualidade amostra for aquém do necessário, pode ser realizada por meio do método de reedição de custos, somado ao cálculo da taxa de depreciação.

III. Quando o avaliador opta pelo uso do método de custo de reprodução, torna-se relevante utilizar um método que estabeleça a taxa de depreciação do bem, de modo a apresentar o seu valor o mais fidedigno possível.

IV. Considerando o uso do método de Ross-Heidecke aplicado a uma benfeitoria que possui 50 anos de vida útil e 30 anos de idade aparente, verifica-se que seu percentual de vida útil é de 70% e esse percentual deve ser cruzado com o estado de conservação do bem para se obter sua taxa de depreciação.

Os dados a seguir foram retirados de uma avaliação de imóveis rurais, realizada por meio do método comparativo de dados de mercado. O tratamento de dados escolhido foi o por fatores e, a seguir, está demonstrada a planilha das amostras, já homogeneizada pelo Fator de Oferta, destacando apenas as amostras e seus respectivos índices agronômicos.

AMOSTRA 1 – 0,418
AMOSTRA 2 – 0,323
AMOSTRA 3 – 0,654
AMOSTRA 4 – 0,887
AMOSTRA 5 – 0,412
AMOSTRA 6 – 0,554
AMOSTRA 7 – 0,612
AMOSTRA 8 – 0,380
AMOSTRA 9 – 0,774
AMOSTRA 10 – 0,812
AMOSTRA 11 – 0,798
AMOSTRA 12 – 0,664
AMOSTRA 13 – 0,399
AMOSTRA 14 – 0,412
AMOSTRA 15 – 0,508

Levando-se em consideração que o índice agronômico da propriedade avalianda é de 0,557, assinale a alternativa que apresenta quantas amostras serão descartadas nesse processo de saneamento.

Os pareceres produzidos pelos assistentes técnicos em demandas judiciais devem reproduzir o resultado da análise do trabalho executado pelo perito nomeado, traduzido em seu laudo pericial. Sobre os pareceres técnicos, a ação do assistente técnico e a realidade da avaliação de imóveis rurais, assinale a alternativa correta.

A atividade pericial é uma das mais antigas relacionadas às profissões e, diante de uma ordem analítica, o resultado dos trabalhos periciais deve ser traduzido pela composição de um laudo técnico. Mediante o exposto, assinale a alternativa correta.

Os processos de estabelecimento de servidão administrativa podem, juridicamente, ser administrados por meio da desapropriação de terras sob domínio ou, ainda, por um processo que mantém as terras servientes sob domínio particular, todavia, com total direito de usufruto ao ente público ou privado, no sentido de implementar obras e serviços. Considerando o exposto, assinale a alternativa correta.

Segundo a Norma ABNT NBR 14.653-3, a avaliação de benfeitorias reprodutivas deve ser conduzida por meio do método de capitalização de renda. Sobre esse método, analise as assertivas e assinale a alternativa que aponta a(s) correta(s).

I. O método de capitalização de renda permite mensurar o valor econômico da exploração, mediante a avaliação de variáveis relacionadas ao risco sobre a produção, ao fator de valor presente e à renda líquida de cada safra.

II. A taxa de capitalização da renda é aplicada para o cálculo do fator de valor presente, de maneira a converter as expectativas de retorno de investimento e valores atualizados, que podem constar no processo de avaliação da benfeitoria reprodutiva.

III. A receita líquida da exploração é decorrente da dedução de custos diretos e indiretos sobre a receita bruta, não guardando relação com o custo da terra.

Considere o seguinte caso:

Um perito avaliador foi nomeado no contexto de uma perícia judicial que exigia, dentre outros quesitos, o cálculo indenizatório para uma faixa de servidão administrativa a ser implementada em uma propriedade rural, devido à futura passagem de linhas de transmissão de energia elétrica. A faixa de servidão contava com uma pastagem, formada por espécies de braquiárias e a lotação animal dentro da faixa de servidão era de 2,5 cabeças por hectare. Não foram detectadas outras benfeitorias ou melhoramentos na área de servidão. O valor calculado para a terra nua era de R$ 85.350,35 por hectare e o coeficiente de servidão, determinado pelo método do coeficiente B, foi igual a 0,5335. A área total de servidão dentro da propriedade rural sob litígio é de 3,50 hectares. Mediante o exposto, assinale a alternativa que apresenta o valor indenizatório a ser pago ao proprietário rural que terá as torres de transmissão instaladas em sua propriedade.